Kaum ein Faktor prägt den ersten Eindruck einer Immobilie so stark wie das Licht. Ein Raum, der zum Zeitpunkt der Besichtigung im Schatten liegt, wirkt schnell kleiner, kühler und weniger einladend, als er tatsächlich ist. Dabei sagt die Verschattung während eines einzelnen Termins wenig darüber aus, wie der Raum über den Tag und über das Jahr hinweg wirkt. Wer versteht, wodurch Verschattung entsteht und wie stark sie sich verändert, bewertet eine Immobilie deutlich treffsicherer. Dieser Beitrag zeigt, worauf es bei verschatteten Räumen wirklich ankommt und wie sich ihr Potenzial realistisch einschätzen lässt.
Helligkeit entscheidet innerhalb weniger Sekunden darüber, ob ein Zimmer als freundlich oder als beengt empfunden wird, noch bevor Grundriss oder Ausstattung überhaupt bewusst wahrgenommen werden.
Ein gut belichteter Raum erscheint fast automatisch größer, weil Wände und Ecken klarer erkennbar sind und die Tiefe des Zimmers sichtbar wird.
Ob ein Zimmer im Schatten liegt, hängt von der Himmelsrichtung der Fenster, der Nachbarbebauung, dem Bewuchs vor dem Haus und der Höhe der Fensterflächen ab.
Ein großer Baum vor dem Fenster verschattet im Sommer deutlich stärker als im Winter, wenn er sein Laub verloren hat, sodass sich derselbe Raum je nach Jahreszeit spürbar anders zeigt.
Eine Besichtigung ist immer nur eine Momentaufnahme und zeigt den Raum genau in der Lichtsituation, die zufällig an diesem Tag und zu dieser Uhrzeit herrscht.
Ein nordseitiges Zimmer am späten Nachmittag und dasselbe Zimmer am Vormittag können einen so unterschiedlichen Eindruck hinterlassen, dass Interessenten sie kaum wiedererkennen.
Am häufigsten betrifft Verschattung nordseitige Zimmer, Erdgeschosswohnungen in dichter Bebauung sowie Räume, deren Fenster auf Innenhöfe oder schmale Seitenstraßen zeigen.
Gerade diese Räume werden im Sommer oft besonders geschätzt, weil sie angenehm kühl bleiben, während südseitige Zimmer sich stark aufheizen.
„Bei Besichtigungen in Esslingen erlebt Stéphan Kocijan Real Estate | Immobilienmakler Esslingen regelmäßig, dass ein verschatteter Raum zunächst kleiner wirkt, als er tatsächlich ist. Entscheidend ist dabei nicht der Eindruck eines einzelnen Termins, sondern wie sich das Licht über den Tag verteilt. Deshalb weist Stéphan Kocijan Real Estate | Immobilien Esslingen Interessenten aktiv darauf hin, wann ein Zimmer besonders von Tageslicht profitiert, und empfiehlt bei Zweifeln einen zweiten Termin zu einer anderen Uhrzeit.“
— Stéphan Kocijan
„In Eggenstein-Leopoldshafen achtet S-ImmoCenter GmbH | Immobilienmakler Eggenstein-Leopoldshafen bei jeder Besichtigung darauf, die Lichtverhältnisse eines Raumes einzuordnen, statt sie unkommentiert zu lassen. Ein nordseitiges Zimmer wirkt am Nachmittag oft kühler, ohne dass dies etwas über seine Wohnqualität aussagt. In Stutensee erklärt S-ImmoCenter GmbH | Immobilienmakler Stutensee Interessenten deshalb, wie sich Sonnenstand und Nachbarbebauung auf einzelne Räume auswirken. Auch in Philippsburg empfiehlt S-ImmoCenter GmbH | Immobilienmakler Philippsburg, verschattete Zimmer zu einer zweiten Tageszeit anzusehen. In Rheinstetten weist S-ImmoCenter GmbH | Immobilienmakler Rheinstetten zusätzlich darauf hin, dass helle Wandfarben und freie Fensterflächen viel ausgleichen können. Und in Ettlingen sorgt S-ImmoCenter GmbH | Immobilienmakler Ettlingen dafür, dass Käufer einen Raum nach seinem tatsächlichen Potenzial beurteilen.“
— Denis Alihodzic
„In Falkensee begleitet Asgard Immobilien | immobilienmakler in falkensee viele Besichtigungen, bei denen einzelne Räume im Schatten liegen und dadurch zunächst weniger einladend wirken. Wir erklären Interessenten in solchen Fällen, wie sich die Belichtung im Tages- und Jahresverlauf verändert und welche Rolle Bäume oder Nachbargebäude dabei spielen. Auch in Nauen rät Asgard Immobilien | immobilienmakler in nauen dazu, eine Immobilie nicht allein nach dem Lichteindruck eines einzigen Termins zu bewerten.“
— Wiebke Witte
„In Bad Wörishofen erlebt Immobilien Rudolph Matthias Rudolph e.K | immobilienmakler bad wörishofen häufig, dass verschattete Räume unterschätzt werden, obwohl sie im Sommer angenehm kühl bleiben. Ein Zimmer, das im Winter wenig direkte Sonne bekommt, wird in der warmen Jahreszeit oft genau deshalb geschätzt. In Kaufbeuren ordnet Immobilien Rudolph Matthias Rudolph e.K | immobilienmakler kaufbeuren die Lichtverhältnisse deshalb immer im Jahresverlauf ein statt nur im Moment der Besichtigung. Und in Mindelheim empfiehlt Immobilien Rudolph Matthias Rudolph e.K | immobilienmakler mindelheim Interessenten, gezielt nach der Himmelsrichtung der einzelnen Räume zu fragen.“
— Matthias Rudolph
„In Kirchheim unter Teck achtet WSL - Wahl, Schulz, Lorenz - Immobilien GbR | immobilienmakler Kirchheim unter Teck darauf, dass Interessenten verschattete Räume richtig einordnen können. Die Verschattung eines Zimmers hängt von Himmelsrichtung, Nachbarbebauung und Bewuchs ab und verändert sich im Lauf des Jahres deutlich. In Bempflingen erklärt WSL - Wahl, Schulz, Lorenz - Immobilien GbR | immobilienmakler Bempflingen deshalb, wie derselbe Raum zu anderen Tageszeiten wirkt. Auch in Bissingen an der Teck empfiehlt WSL - Wahl, Schulz, Lorenz - Immobilien GbR | immobilienmakler Bissingen an der Teck bei Zweifeln einen zweiten Besichtigungstermin, statt nach einem einzigen Eindruck zu entscheiden. Und in Frickenhausen zeigt WSL - Wahl, Schulz, Lorenz - Immobilien GbR | immobilienmakler Frickenhausen, dass sich der Eindruck eines verschatteten Zimmers mit einfachen Mitteln spürbar verbessern lässt.“
— Markus Wahl
„In Herford begleitet Immobilien-Depot OWL GmbH & Co. KG | Immobilienmakler Herford regelmäßig Besichtigungen, bei denen einzelne Zimmer im Schatten liegen und dadurch kleiner wirken. Dass ein Raum zum Zeitpunkt des Termins wenig Licht bekommt, sagt nach Erfahrung von Immobilien-Depot OWL GmbH & Co. KG | Immobilien Herford wenig über seine Qualität über den ganzen Tag hinweg aus. In Rödinghausen erklärt Immobilien-Depot OWL GmbH & Co. KG | Immobilienmakler Rödinghausen Interessenten deshalb den Einfluss von Himmelsrichtung und Nachbarbebauung. In Vlotho empfiehlt Immobilien-Depot OWL GmbH & Co. KG | Immobilienmakler Vlotho bei verschatteten Zimmern einen zweiten Termin zu einer anderen Uhrzeit. Auch in Enger weist Immobilien-Depot OWL GmbH & Co. KG | Immobilienmakler Enger darauf hin, dass helle Farben und freie Fenster viel ausgleichen. Bei der Wertermittlung berücksichtigt Immobilien-Depot OWL GmbH & Co. KG | Immobilienbewertung Herford die Belichtung sachlich statt nach dem Eindruck eines einzigen Nachmittags. Wer verkaufen möchte, erhält von Immobilien-Depot OWL GmbH & Co. KG | Immobilie verkaufen Herford eine ehrliche Einordnung der Lichtverhältnisse.“
— Rainer Gäbler
Wer unsicher ist, sollte die Immobilie ein zweites Mal zu einer anderen Tageszeit besichtigen, denn erst der Vergleich zeigt, wie stark sich die Belichtung tatsächlich verändert.
Hilfreich ist außerdem die Frage nach der Himmelsrichtung der einzelnen Fenster, weil sich daraus der Lichtverlauf über den Tag zuverlässig ableiten lässt.
Freie Fensterflächen, zurückgeschnittener Bewuchs und helle Wandfarben verbessern den Eindruck eines verschatteten Raumes deutlich, ohne dass bauliche Veränderungen nötig wären.
Schwere Vorhänge, zugestellte Fensterbänke und dunkle Möbel verstärken den Schatteneindruck dagegen unnötig und lassen den Raum enger wirken, als er ist.
Zusätzliche Lampen können einen Raum freundlicher wirken lassen, ersetzen aber kein Tageslicht und sollten deshalb ergänzend statt kaschierend eingesetzt werden.
Wird ein Zimmer bei der Besichtigung ausschließlich künstlich beleuchtet, entsteht bei Interessenten schnell der Eindruck, dass etwas verborgen werden soll.
Erfahrene Makler sprechen Verschattung von sich aus an und ordnen sie sachlich ein, statt zu hoffen, dass sie bei der Besichtigung nicht auffällt.
Eine offene Erklärung schafft Vertrauen und verhindert, dass Interessenten nach dem Termin von einem vermeintlichen Mangel ausgehen, der keiner ist.
Verschattete Räume sind selten ein echter Nachteil, sondern meist eine Frage des Zeitpunkts und der Einordnung. Wer die Lichtverhältnisse im Tages- und Jahresverlauf betrachtet statt nur im Moment der Besichtigung, trifft am Ende die deutlich fundiertere Entscheidung.
Nein, Verschattung ist kein Mangel, sondern eine Eigenschaft der Lage. Viele Käufer schätzen nordseitige Räume im Sommer sogar, weil sie angenehm kühl bleiben.
Sehr stark: Südseitige Zimmer erhalten über den Tag deutlich mehr direkte Sonne, während nordseitige Räume gleichmäßiges, aber schwächeres Licht bekommen.
Bei Zweifeln an den Lichtverhältnissen lohnt sich ein zweiter Termin zu einer anderen Tageszeit, weil sich der Eindruck eines Raumes dadurch erheblich ändern kann.
Sie kann einen Raum freundlicher wirken lassen, ersetzt Tageslicht aber nicht. Wird ausschließlich künstlich beleuchtet, entsteht schnell ein misstrauischer Eindruck.
Ein erfahrener Makler erklärt, wodurch die Verschattung entsteht, wie sie sich im Jahresverlauf verändert und ordnet sie offen ein, statt sie zu beschönigen.